Eine erfolgreiche Immobilieninvestition basiert weniger auf dem Timing des Marktes als auf der Solidität der Finanzierungsstruktur und dem Verständnis der regulatorischen Rahmenbedingungen, die jede Art von Vermietung umgeben. Die steuerlichen Regelungen für möblierte Ferienwohnungen haben sich geändert, die Anforderungen an die Energieeffizienz werden strenger, und die Kreditbedingungen ähneln nicht mehr denen von vor drei Jahren. Eine Immobilieninvestitionsstrategie für 2024 erfordert, diese Parameter bereits bei der Suche nach der Immobilie zu berücksichtigen.
Besteuerung von möblierten Ferienwohnungen: ein weniger günstiges Regime
Sie denken darüber nach, eine Wohnung zu kaufen, um sie auf einer Plattform für saisonale Vermietungen zu vermieten? Die Rentabilitätsberechnung hat sich geändert. Für nicht klassifizierte Ferienwohnungen gilt nun das Mikro-BIC-Regime, das einen Abzug von 30 % bis zu 15.000 Euro Jahresumsatz anwendet. Das vorherige Regime war deutlich großzügiger.
Konkreter gesagt, bei 12.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr betrachtet die Finanzbehörde, dass Ihre Kosten 3.600 Euro betragen. Der Rest ist steuerpflichtig. Im vorherigen Regime war der steuerpflichtige Anteil deutlich geringer, was die saisonale Vermietung selbst für bescheidene Objekte attraktiv machte.
Bevor Sie unterschreiben, müssen Sie daher drei Szenarien vergleichen: klassische unmöblierte Vermietung, langfristige möblierte Vermietung und touristische Vermietung. Jede Variante erzeugt ein unterschiedliches Niveau an Nettoumsätzen nach Steuern. Für mehr Informationen auf capitaineimmo.fr ist der Vergleich dieser Mietregime ein guter Ausgangspunkt vor jedem Engagement.
Die touristische Vermietung ist auch deutlich strenger reguliert auf lokaler Ebene. Einige Gemeinden verlangen vorherige Genehmigungen, Quoten oder maximale Mietdauern. Diese zusätzliche Verwaltungsebene belastet die tatsächliche Rentabilität des Projekts.
Energieeffizienz und Mietinvestitionen: Energieeffizienz bereits beim Kauf berücksichtigen
Das Energieeffizienzdokument ist nicht mehr nur ein einfaches Dokument, das dem Kaufvertrag beigefügt wird. Es ist ein Filter, der bestimmt, ob eine Wohnung vermietet werden kann oder nicht.
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G in dem Rahmen der Regeln zur energetischen Angemessenheit verboten. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E im Jahr 2034. Eine heute gekaufte Immobilie mit einem schlechten Energieetikett kann ohne vorherige Renovierungsarbeiten keine Mieteinnahmen generieren.
Einige Investoren sehen in diesen Einschränkungen eine Chance: eine schlecht klassifizierte Immobilie zu einem reduzierten Preis zu kaufen, sie zu renovieren und dann zu einem erhöhten Mietpreis zu vermieten. Die Logik funktioniert unter einer Bedingung. Die Kosten der Arbeiten, ihre technische Machbarkeit und der Zeitplan müssen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags überprüft werden.
Drei Überprüfungen vor dem Kauf einer thermischen Durchlässigkeit
- Die Arbeiten von einem qualifizierten RGE-Handwerker schätzen lassen, nicht nur ein Budget pro Quadratmeter ansetzen. Die Isolierung eines alten Mehrfamilienhauses kostet mehr und dauert länger als bei einem Einfamilienhaus.
- Überprüfen, ob der angestrebte DPE-Klassengewinn erreichbar ist. Der Wechsel von G zu E erfordert oft eine umfassende Renovierung (Isolierung, Belüftung, Heizung), nicht nur einen einfachen Fensterwechsel.
- Sicherstellen, dass die Eigentümergemeinschaft die geplanten Arbeiten genehmigt und dass eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung das Projekt nicht monatelang blockiert.
Eine Strategie zur energetischen Abwertung macht nur Sinn, wenn die Arbeiten vor dem gesetzlichen Stichtag abgeschlossen sind. Eine Immobilie der Klasse G zu kaufen und zu hoffen, sie “später” zu renovieren, bedeutet, Kapital ohne Mieteinnahmen zu binden.
Immobilienkredite und Finanzierungsstruktur im Jahr 2024
Die Rendite einer Mietinvestition wird nicht nur auf der Grundlage der erhaltenen Miete berechnet. Die Kosten des Kredits wirken sich direkt auf die Nettorentabilität aus.
Nach mehreren Jahren des Anstiegs haben die Zinssätze Anpassungen erfahren. Der Markt bleibt anspruchsvoller als in Zeiten niedriger Zinsen, aber die Fähigkeit, die Bankkonditionen zu verhandeln, macht einen echten Unterschied über die Laufzeit des Kredits.
Was sich in der Finanzierungsstruktur ändert
Die von den Banken geforderte Eigenkapitalquote ist gestiegen. Ein Antrag ohne Eigenkapital hat es schwer, es sei denn, es handelt sich um ein sehr solides Profil mit stabilen Einkünften und einem Notgroschen. Die Banken betrachten auch das “verfügbare Einkommen” nach der Rückzahlung und nicht nur die Bruttoverschuldungsquote.
Warum ist dieser Punkt entscheidend? Weil ein Investor, der sein gesamtes Erspartes in die Anzahlung investiert, keinen Spielraum mehr hat, um eventuelle Arbeiten zu finanzieren oder eine Phase der Mietpause zu überbrücken. Die richtige Abwägung besteht darin, eine Liquiditätsreserve zu behalten, die mehreren Monatsraten entspricht.
Diversifizierung des Immobilienvermögens: SCPI und indirekte Investitionen
Der direkte Kauf einer Immobilie ist nicht der einzige Weg, in Immobilien zu investieren. SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ermöglichen den Zugang zu einem diversifizierten Portfolio von Immobilien mit delegierter Verwaltung.
SCPI bündeln das Risiko auf mehrere Dutzend Immobilien, die geografisch und nach Typ (Büros, Einzelhandel, Wohnimmobilien) verteilt sind. Ein Mieter, der in einem Gebäude auszieht, entfernt nicht die gesamten Einnahmen, im Gegensatz zu einer Investition in eine einzige Wohnung.
Die Rendite von SCPI variiert je nach Verwalter und Immobilienarten. Vor dem Zeichnen sollten die Belegungsquote, die Verwaltungsgebühren und die Ausschüttungspolitik geprüft werden. Eine hoch angegebene Rendite kann hohe Eintrittskosten verschleiern, die die tatsächliche Leistung in den ersten Jahren verringern.
- SCPI für Büros sind von den Auswirkungen des Homeoffice auf die Mietnachfrage in bestimmten Metropolen betroffen.
- Vielfältige SCPI (Gesundheit, Logistik, Wohnimmobilien) bieten eine Exposition gegenüber weniger zyklischen Segmenten.
- Die Investition in SCPI mit Kredit ermöglicht es, von einem Hebeleffekt zu profitieren, aber die Finanzierungskosten müssen mit der ausgeschütteten Nettorendite verglichen werden.
Die Mietverwaltung, die Arbeiten, die Mietausfälle: Diese Einschränkungen entfallen bei einer Investition in SCPI. Im Gegenzug verzichtet der Investor auf die direkte Kontrolle über die Immobilie und die Möglichkeit, durch gezielte Arbeiten Wert zu schaffen.
Die Wahl zwischen direkter Investition und SCPI hängt von der verfügbaren Zeit, der Neigung zur Verwaltung und dem mobilisierbaren Kapital ab. Ein Portfolio, das beide Ansätze kombiniert, verringert die Exposition gegenüber einem einzigen lokalen Markt, während es einen Teil aktiver Verwaltung über eine identifizierte Immobilie beibehält. Die beste Strategie ist die, die Ihre tatsächlichen Einschränkungen berücksichtigt, nicht die, die die spektakulärste Rendite auf dem Papier verspricht.
