Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 zeichnet sich durch eine Verschärfung der Finanzierungsbedingungen und einen regulatorischen Zeitplan aus, der den Wert der Immobilien je nach Energieeffizienz verändert. Das Verständnis dieser beiden Parameter vor der Auswahl einer Immobilie oder einer Struktur hilft, kostspielige Fehler auf einem Markt zu vermeiden, auf dem Verhandlungsspielräume bestehen, aber die Einstiegskosten erheblich gestiegen sind.
Eigenkapital und Immobilienkredit: der Ausgangsfilter im Jahr 2024
Seit 2023 verlangen Banken häufig ein Eigenkapital von 20 bis 30 % des Kaufpreises, um Investoren einen Immobilienkredit für Mietobjekte zu gewähren. Vor einigen Jahren genügte in den meisten Fällen ein Eigenkapital von 10 %.
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Diese Verschärfung hat direkte Auswirkungen auf die Strategie: Sie zwingt dazu, kleinere Einheiten (Studios, T2) ins Visier zu nehmen, deren Einstiegspreis mit dem verfügbaren Ersparten vereinbar ist. Sie lenkt auch in Märkte, in denen die Quadratmeterpreise moderat bleiben, das heißt in mittelgroße Städte statt in große Metropolen.
Für Profile, die über kein Eigenkapital verfügen, ermöglichen kollektive Vehikel wie SCPI oder Immobilien-Crowdfunding den Zugang zum Markt mit einem geringeren Kapitaleinsatz. Die Rendite und das Maß an Kontrolle unterscheiden sich, aber die Marktexposition bleibt real.
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Die Wahl zwischen direktem Erwerb und kollektiver Anlage hängt daher sowohl von der Eigenkapitalfähigkeit als auch von der Bereitschaft zur Mietverwaltung ab, ein Punkt, der oft in spezialisierten Ressourcen zu Immobilien für Investoren auf Investisseurs Immobiliers detailliert wird.
Energiezeitplan und Kaufstrategie: DPE G, F, E
Das Gesetz über Klima und Resilienz legt einen genauen Zeitplan für das Verbot der Vermietung von Wohnungen mit den schlechtesten Energieeffizienzbewertungen fest. Zunächst sind die Immobilien der Kategorie G betroffen, gefolgt von F und dann E in den folgenden Jahren.
Diese Einschränkung schafft zwei gegensätzliche Strategien.
Eine thermische Durchgangswohnung mit Renovierungsbudget kaufen
Eine Immobilie der Kategorie G oder F wird zu einem deutlich niedrigeren Preis als der Markt gehandelt. Der Investor, der über ein Renovierungsbudget verfügt, kann renovieren, die DPE-Bewertung verbessern und die Immobilie dann zu einer neu bewerteten Miete wieder vermieten. Der Mechanismus des steuerlichen Verlusts ermöglicht es, die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen, was den Steuerdruck über mehrere Jahre verringert.
Das Risiko: Die Kosten für die Renovierung oder die Bauzeiten zu unterschätzen. Eine leerstehende Immobilie für sechs Monate bedeutet einen Mietausfall, der einen Teil des beim Kauf erzielten Preisnachlasses aufzehren kann.
Direkt auf Immobilien der Kategorie D oder besser abzielen
Die Alternative besteht darin, eine bereits konforme Immobilie zu kaufen, ohne Renovierungsbedarf. Der Kaufpreis ist höher, aber die Vermietung erfolgt sofort. Dieser Ansatz eignet sich für Investoren, die die Mietrendite bereits im ersten Monat bevorzugen, ohne zusätzliches Kapital für Renovierungen mobilisieren zu müssen.
Mietrendite in mittelgroßen Städten: über die Metropolen hinaus
Mehrere aktuelle Analysen bestätigen, dass mittelgroße Städte höhere Bruttomietrenditen als große Metropolen bieten. Märkte wie La Rochelle, Poitiers, Chambéry, Valence oder Chalon-sur-Saône weisen ein günstigeres Verhältnis von Kaufpreis zu Miete auf als Paris, Lyon oder Bordeaux.
Diese Situation erklärt sich durch eine nach wie vor große Preisdifferenz pro Quadratmeter, während die Mieten in diesen mittleren Städten nicht proportional gesenkt wurden. Die Mietnachfrage wird dort durch die Präsenz von Universitäten, Krankenhäusern oder industriellen Beschäftigungsgebieten unterstützt.
- Die Bruttorendite in diesen Städten übersteigt oft die der großen Metropolen um mehrere Punkte, was ein leicht höheres Risiko von Leerständen ausgleicht.
- Der reduzierte Einstiegspreis ermöglicht es, die Anforderungen an das Bankkapital zu erfüllen, ohne das gesamte verfügbare Ersparnis zu mobilisieren.
- Der Mietdruck, obwohl weniger medienwirksam als in Paris, bleibt in Universitätsstädten oder in Gebieten mit starker tertiärer Aktivität real.
In einer mittelgroßen Stadt zu investieren bedeutet nicht, überall zu investieren. Die Nähe zu einem Arbeitsplatz oder einem Universitätscampus bleibt das wichtigste Kriterium für die Sicherung der Belegungsquote. Eine Immobilie, die fünfzehn Minuten mit dem Auto von einem dynamischen Stadtzentrum entfernt liegt, aber ohne öffentliche Verkehrsanbindung, hat ein sehr anderes Risikoprofil als eine Wohnung im Stadtzentrum.
Steuerrecht und Struktur: SCI, LMNP oder steuerlicher Verlust
Die Wahl der rechtlichen und steuerlichen Struktur beeinflusst die Nettorendite einer Mietinvestition. Drei Optionen kommen häufig zur Sprache.
Die nicht berufliche möblierte Vermietung (LMNP) ermöglicht es, die Immobilie und das Mobiliar steuerlich abzuschreiben, was das zu versteuernde Einkommen über mehrere Jahre reduziert. Dieses Regime eignet sich besonders für kleine Flächen in Universitätsstädten, wo die Nachfrage nach möblierten Wohnungen strukturell ist.
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (SCI) mit Körperschaftsteuer bietet eine andere Besteuerung: Die Gewinne werden mit dem Körperschaftsteuersatz besteuert, der oft niedriger ist als der Grenzsteuersatz einer Privatperson. Die SCI erleichtert auch die Vermögensübertragung durch schrittweisen Verkauf von Anteilen. Die Kehrseite: eine aufwendigere Buchhaltung und eine Besteuerung der Kapitalgewinne, die auf den Nettobuchwert berechnet wird, was sich beim Verkauf nach vielen Jahren der Abschreibung nachteilig auswirken kann.
Der steuerliche Verlust, der oben erwähnt wurde, gilt für die unmöblierte Vermietung. Er ermöglicht es, die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abzuziehen und dann bis zu einem gewissen Limit von dem Gesamteinkommen abzuziehen. Dieser Mechanismus ist besonders geeignet für alte Immobilien, die eine energetische Renovierung benötigen.
Die richtige Struktur hängt von der geplanten Haltedauer, dem Niveau der bestehenden Mieteinnahmen und dem Vermögensziel ab. Ein Investor, der plant, innerhalb von zehn Jahren zu verkaufen, hat nicht das gleiche steuerliche Interesse wie ein Investor, der ein übertragbares Vermögen aufbauen möchte.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Präzision: Präzision des Renovierungsbudgets, der geografischen Wahl, der steuerlichen Struktur. Es gibt Chancen bei zu renovierenden Immobilien sowie bei konformen Einheiten in mittelgroßen Städten, vorausgesetzt, dass jeder finanzielle Parameter vor der Unterzeichnung des Vorvertrags überprüft wird.