De vastgoedbelegging in 2024 wordt gekenmerkt door een verstrakking van de financieringsvoorwaarden en een regelgeving die de waarde van onroerend goed wijzigt op basis van hun energieprestaties. Het begrijpen van deze twee parameters voordat je een eigendom of een constructie kiest, helpt dure fouten te voorkomen op een markt waar onderhandelingsmarges bestaan, maar waar de instapkosten aanzienlijk zijn gestegen.
Eigen inbreng en hypotheek: het startfilter in 2024
Sinds 2023 eisen banken vaak een eigen inbreng van 20 tot 30 % van de aankoopprijs om een hypotheek te verstrekken aan vastgoedbeleggers. Enkele jaren geleden was een inbreng van 10 % in de meeste gevallen voldoende.
Lees ook : Hoe kies je de juiste school voor een succesvolle carrière in interieurontwerp?
Deze verstrakking heeft een directe consequentie voor de strategie: het stimuleert het richten op kleinere percelen (studio’s, T2) waarvan de instapprijs in overeenstemming blijft met de beschikbare spaargelden. Het leidt ook naar markten waar de prijzen per vierkante meter gematigd blijven, dat wil zeggen middelgrote steden in plaats van grote metropolen.
Voor profielen die deze inbreng niet hebben, bieden collectieve voertuigen zoals SCPI of vastgoed crowdfunding toegang tot de markt met een lagere eenheidskapitaal. Het rendement en het niveau van controle verschillen, maar de blootstelling aan de vastgoedmarkt blijft reëel.
Aanvullende lectuur : Hoe kies je de beste luchtkoeler voor je huis deze zomer
De keuze tussen directe aankoop en collectieve investering hangt dus zowel af van de inbrengcapaciteit als van de bereidheid tot vastgoedbeheer, een punt dat vaak in detail wordt behandeld in gespecialiseerde bronnen over vastgoed voor investeerders op Investisseurs Immobiliers.
Energieplanning en aankoopstrategie: DPE G, F, E
De Klimaat- en Resiliencewet legt een nauwkeurige tijdlijn op voor het verbod op verhuur van de slechtst presterende woningen volgens het energieprestatiecertificaat. Huizen met een classificatie G zijn als eerste aan de beurt, gevolgd door F en daarna E in de daaropvolgende jaren.
Deze beperking creëert twee tegenovergestelde strategieën.
Een thermische schil kopen met een renovatiebudget
Een woning met classificatie G of F wordt voor een aanzienlijk lagere prijs dan de markt verhandeld. De belegger die over een renovatiebudget beschikt, kan het pand renoveren, de DPE-classificatie verbeteren en het vervolgens opnieuw verhuren tegen een herzien huurprijs. Het mechanisme van het fiscale tekort maakt het mogelijk om de renovatiekosten van de huurinkomsten af te trekken, wat de belastingdruk gedurende meerdere jaren vermindert.
Het risico: het onderschatten van de renovatiekosten of de bouwtijd. Een leegstaand pand gedurende zes maanden betekent een gemiste huurinkomst die een deel van de korting die bij de aankoop is verkregen, kan absorberen.
Direct richten op woningen met classificatie D of beter
De alternatieve strategie is om een woning te kopen die al voldoet, zonder renovaties. De aankoopprijs is hoger, maar de verhuur is onmiddellijk. Deze aanpak is geschikt voor beleggers die de huurinkomsten vanaf de eerste maand willen maximaliseren zonder extra liquiditeit te mobiliseren voor renovaties.
Huur rendement in middelgrote steden: voorbij de metropolen
Verschillende recente analyses bevestigen dat middelgrote steden hogere bruto huur rendementen bieden dan grote metropolen. Markten zoals La Rochelle, Poitiers, Chambéry, Valence of Chalon-sur-Saône hebben een gunstiger verhouding tussen aankoopprijs en huur dan Parijs, Lyon of Bordeaux.
Deze situatie kan worden verklaard door een brede prijsverschil per vierkante meter, terwijl de huren in deze tussenliggende steden niet proportioneel zijn gedaald. De huurvraag wordt ondersteund door de aanwezigheid van universiteiten, ziekenhuizen of industriële werkgelegenheid.
- Het bruto rendement in deze steden overtreft vaak dat van de grote metropolen met meerdere punten, wat het iets hogere risico van leegstand compenseert.
- De lagere instapprijs maakt het mogelijk om te voldoen aan de bankvereisten zonder het volledige beschikbare spaargeld te mobiliseren.
- De huurdruk, hoewel minder in de media belicht dan die van Parijs, blijft reëel in universitaire steden of gebieden met veel tertiaire activiteit.
Investeren in een middelgrote stad betekent niet investeren waar dan ook. De nabijheid van een werkgelegenheidspool of een universitaire campus blijft de belangrijkste factor voor het waarborgen van de bezettingsgraad. Een woning op vijftien minuten rijden van een dynamisch stadscentrum maar zonder openbaar vervoer heeft een heel ander risicoprofiel dan een appartement in het stadscentrum.
Belasting en structuur: SCI, LMNP of fiscaal tekort
De keuze van de juridische en fiscale structuur bepaalt de netto-rendabiliteit van een vastgoedbelegging. Drie opties komen vaak terug.
De niet-professionele verhuur van gemeubileerde woningen (LMNP) maakt het mogelijk om het onroerend goed en de meubels boekhoudkundig af te schrijven, wat het belastbaar inkomen gedurende meerdere jaren vermindert. Dit regime is bijzonder geschikt voor kleine oppervlakten in studentensteden, waar de vraag naar gemeubileerde woningen structureel is.
De burgerlijke vastgoedmaatschappij (SCI) met vennootschapsbelasting biedt een andere belastingstructuur: de winsten worden belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting, vaak lager dan de marginale belastingtarief van een particulier. De SCI vergemakkelijkt ook de vermogensoverdracht door geleidelijke overdracht van aandelen. De keerzijde: een zwaardere boekhouding en een belasting op de meerwaarden die wordt berekend op de netto boekwaarde, wat nadelig kan zijn bij verkoop na lange jaren van afschrijving.
Het fiscale tekort, eerder genoemd, is van toepassing op ongemeubileerde verhuur. Het maakt het mogelijk om de renovatiekosten op de huurinkomsten af te trekken en vervolgens op het totale inkomen binnen bepaalde grenzen. Dit mechanisme is bijzonder geschikt voor oudere woningen die een energie-renovatie vereisen.
De juiste structuur hangt af van de beoogde houdduur, het niveau van bestaande huurinkomsten en het vermogensdoel. Een belegger die van plan is om binnen tien jaar te verkopen, heeft niet dezelfde fiscale interesse als een belegger die een overdraagbaar vermogen opbouwt.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont precisie: precisie van het renovatiebudget, van de geografische keuze, van de fiscale structuur. Er zijn kansen op te renoveren eigendommen evenals op conforme percelen in middelgrote steden, op voorwaarde dat elke financiële parameter wordt gecontroleerd voordat de compromis wordt ondertekend.